Mange som driver med boligutleie vet nok at de kan trekke fra kostnadene på skatten – men vet du egentlig hva du kan kreve som fradrag?
Utleie av bolig som eier ikke bruker som egen bolig vil alltid være skattepliktig inntekt, og boligen skal regnskapslignes. Tilsvarende gjelder når en bruker boligen selv, men leier ut mer enn 50 prosent av utleieverdien.
Få vårt gratis epost-nyhetsbrev levert rett til din innboks
Utleieinntekten anses vanligvis som kapitalinntekt, slik at nettoinntekten skattlegges med en sats på 27 prosent.
Dersom du leier ut flere boliger eller fritidsboliger, vil inntekten likevel kunne anses som næringsinntekt. Som hovedregel vil utleie av fem eller flere enheter anses som næringsvirksomhet.
Ved utleie av fritidseiendom kan også utleie av færre enheter bli ansett som næringsvirksomhet, fordi aktivitetsnivået gjennomgående er høyere, med oftere bytte av leietakere.
Beregning av skattepliktig inntekt
Skattepliktig inntekt er faktiske leieinntekter med fratrekk for relevante kostnader. Typiske utgifter det gis fradrag for er utgifter til vedlikehold, forsikring, kommunale avgifter, husleie til borettslag, møbler, annonsering, eiers reiser til utleieobjektet mv. Skjemaet RF-1189 «Årsoppgjør for utleie mv. av fast eiendom» skal vedlegges selvangivelsen.
Møblert utleie
Dersom du leier ut møblert, gis det fradrag for kostnader til møbler, i utgangspunktet etter de ordinære regler for driftsmidler. Enkeltgjenstander med en kostpris på under 15.000 kroner kan utgiftsføres i ervervsåret, mens øvrig innbo saldoavskrives med en sats på 20 prosent.
Eksempel: Asbjørn leier ut en møblert leilighet. Sofaen hadde en kostpris på kr 16.000, mens Asbjørn betalte til sammen kr 35.000 for øvrig innbo (hver enkelt gjenstand kostet mindre enn kr 15.000). Første årets utgiftsføring blir kr 35.000 + (kr 16.000 * 20 %) = kr 38.200. I år 2 kan det resterende beløpet på kr 12.800 utgiftsføres fordi det gjenstående beløpet på saldoen er lavere enn kr 15.000.
Merk at ved kortere utleie av fullt møblert bolig, hvor eier benytter innboet privat før og etter utleieforholdet, kan fradraget for møbler skjønnsmessig settes til 15 prosent av brutto leieinntekt.
Denne regelen kan i hovedsak bare benyttes når utleieperioden ikke overstiger tre år.
Eksempel: Bjørn skal arbeide i utlandet i to år, og leier ut sin bolig i Norge fullt møblert. Leieinntekten er kr 15.000 per måned. Som et skjønnsmessig fradrag for slitasje på møbler og annet innbo, reduseres den skattepliktige leieinntekten til kr 12.750 per måned.
Vedlikehold og påkostning
I regnskapslignet bolig (dvs. skattepliktige leieinntekter) har du krav på løpende fradrag for vedlikeholdsutgifter. Utgifter til påkostninger gir ikke løpende fradragsrett, og må tillegges inngangsverdien. Påkostninger reduserer således en eventuell skattepliktig gevinst eller øker et eventuelt fradragsberettiget tap.
Vedlikehold er definert som arbeid som utføres for å bringe eiendommen tilbake i den stand den var som ny.
En enkel illustrasjon på forskjellen mellom vedlikehold og påkostning er maling av hus: Førstegangs maling av hus er påkostning, mens maling av et tidligere malt hus er vedlikehold.
Utbedringer som fører eiendommen til en bedre eller annen stand enn den tidligere har vært i, er påkostning. Ved avgjørelsen av om det har skjedd en standardheving, må det likevel tas hensyn til utviklingen som har funnet sted i materialbruk siden eiendommen var ny.
Dersom du for eksempel bytter ut gammel kjøkkeninnredning med en ny, men slik at begge innredninger har samme relative standard (lav, middels høy), er hele utgiften å anse som en vedlikeholdsutgift, selv om ny kjøkkeninnredning isolert sett har høyere standard enn den gamle. Forutsetningen for vedlikeholdsfradrag er at den gamle innredningen trengte utskiftning.
Les også: Her finner du flere nyheter og tips
Foruten standardforbedringer (utover den generelle utviklingen som har vært i materialbruk mv.) regnes også kostnader til tilbygg, moderniseringer og endringsarbeider på eiendommen for påkostning. Hvis for eksempel ett rom omgjøres til to rom, ved at det settes opp en vegg i rommet, er dette en endring som anses som påkostning, selv om eiendommen ikke øker i verdi som følge av endringen.
Ved oppussing av en eiendom, må en ofte skjønnsmessig fordele de totale kostnadene mellom vedlikehold og påkostning. Ofte må også den enkelte kostnad skjønnsmessig fordeles, for eksempel ved oppussing av et bad som trenger vedlikehold. Tenkt kostnad til vedlikehold (utskifting til samme relative standard) anses som vedlikehold, mens det resterende anses som påkostning.
Les også: Alt om bolig og eiendom