Colourbox
Fra 2010 ble det innført et nytt arealbasert system for formuesverdsetting av bolig. Dermed blir verdien av boligen din automatisk justert opp eller ned avhengig av prisendringen på boliger.
Målet med reglene er at ligningsverdi av egen bolig skal utgjøre 25 prosent av omsetningsverdi. Det er etablert en sjablong for kvadratmeterpriser som varierer med boligens geografiske beliggenhet, alder, størrelse og type (enebolig, småhus eller leilighet).
Få vårt gratis epost-nyhetsbrev levert rett til din innboks
Det blir ikke tatt hensyn til individuelle forhold ved eiendommen, slik som sjøutsikt eller beliggenhet rett ved motorvei, nyoppusset eller dårlig standard, toppleilighet eller leilighet på bakkeplan, stor eller liten tomt.
Sjablongen for kvadratmeterpriser baserer seg på prisstatistikk for omsatte boliger og oppdateres årlig. Ligningsverdien vil være basert på kvadratmeterprisen på omsatte boliger på Finn.no.
For primærboliger utgjør ny ligningsverdi 25 prosent av beregnet kvadratmeterpris multiplisert med areal. For sekundærboliger er ny ligningsverdi 40 prosent (øker til 50 prosent i inntektsåret 2013) av beregnet kvadratmeterpris multiplisert med areal.
Hvilke eiendommer omfattes
Systemet omfatter i utgangspunktet alle boligeiendommer i Norge, herunder egen bolig, pendlerbolig, utleiebolig og bolig på festet grunn. Boliger i næringsvirksomhet omfattes av reglene som kom i 2009 uansett om det gjelder tilfeller hvor utleievirksomheten i seg selv er næringsvirksomhet, eller boligen inngår som en del av annen næringsvirksomhet.
Boliger i utlandet og på Svalbard, våningshus på gårdsbruk og tomter omfattes ikke av de nye reglene om verdsettelse. Fritidsboliger omfattes heller ikke av den nye verdsettelsesmetoden, men les likevel det som står nedenfor om grensen mellom sekundærbolig og fritidsbolig.
Primærbolig
Du kan bare ha én primærbolig. Som primærbolig regnes i utgangspunktet boligen hvor du har folkeregistrert adresse ved årets utgang (31.12.2010). Primærbolig får fastsatt ligningsverdi ut fra en sats på 25 prosent av beregnet kvadratmeterpris, med en sikkerhetsventil på 30 prosent av eiendommens omsetningsverdi.
I utgangspunktet skal den boligen du benytter som egen bolig regnes som primærbolig, mens bolig du leier ut skal anses som en sekundærbolig. Men hva gjelder i de tilfellene hvor du bare bruker deler av boligen selv, og leier ut resten til boligformål eller næringsformål?
I de tilfellene hvor man leier ut en del av sin egen bolig og leieinntektene er skattefrie (fritaksligning), vil hele boligen anses som en primærbolig, og ligningsverdien skal fastsettes til 25 prosent av anslått markedsverdi.
Utleie i primærbolig
Dette vil også gjelde for en regnskapslignet flermannsbolig, hvor eier benytter en del av boligen selv og leier ut resten til boligformål. Selv om man bare bor i en liten del av boligen og leier ut resten til boligformål vil altså hele boligen anses som eierens primærbolig. Forutsetningen er at flermannsboligen ikke er seksjonert, for er den det skal hver seksjon vurderes for seg.
Eksempel:
I en ikke-seksjonert boligeiendom bruker eieren selv en leilighet på 80 kvm, mens han leier ut 2 andre leiligheter på henholdsvis 100 kvm hver. Dette er en flermannsbolig som skal regnskapslignes (leieinntektene er skattepliktige). Hele bygget skal anses som en primærbolig.
Sekundærbolig eller fritidsbolig
Sekundærbolig er all annen boligeiendom som er omfattet av de nye reglene for verdsetting, det vil si boliger hvor man ikke har bostedsregistrert adresse ved utgangen av året. Typisk vil dette være utleiebolig, pendlerbolig og studentleilighet til barna.
For sekundærbolig er satsen 40 prosent av kvadratmeterprisen og sikkerhetsventilen 60 prosent av omsetningsverdien.
Som fritidseiendommer regnes typiske hytter, sommerhus og leilighetskompleks bygget utelukkende for fritidsformål.
Eksempel:
Skattyter eier en enkel, uisolert sommerhytte ved sjøen, med sommervann. I tillegg eier han en feriehytte med helårsstandard i et leilighetskompleks ved et alpinanlegg. Begge eiendommene regnes som fritidsbolig, og omfattes ikke av ny verdsettelsesmetode.
Skillet mellom bolig- og fritidseiendommer bygger på særtrekk ved eiendommen. Det vil fremgå av eiendomsregisteret, matrikkelen, altså av reguleringen i kommunen, hva som er bolig/fritidsbolig. Bruken av eiendommen er ikke avgjørende.
Eksempel:
Familien har arvet en helårsbolig i en sørlandsby (regulert til helårsbruk), som benyttes som fritidsbolig. Boligen verdsettes som en sekundærbolig.
For at man skal få godkjent en eiendom som hytte ved ligningen når den er registrert som en helårsbolig, må man søke kommunen om omregulering. Skattemyndighetene fastsetter ligningsverdien ut fra hva eiendommen er registrert som, og foretar ikke på egen hånd noen vurdering av om eiendommen faktisk er en hytte eller helårsbolig.
Skillet mellom fritidsbolig og sekundærbolig har kun betydning for formuesskatt. Skattereglene ved utleie og salg er de samme som før.
Eie bolig sammen med andre
I sameietilfellene hvor bare en av partene bor i boligen, vil den bedømmes som primærbolig for den som bor der og en sekundærbolig for den som ikke bor i boligen.
Eksempel:
Foreldre har kjøpt leilighet sammen med barnet sitt, og det er barnet som bor i boligen. Dette blir primærbolig for barnet, og sekundærbolig for foreldrene. Eier de en halvpart hver, og leilighetens omsetningsverdi er beregnet til 2 millioner kroner, betyr dette en ligningsverdi på 250.000 kroner for barnet, og 400.000 kroner for foreldrene.
Les vanlige spørsmål og svar om skatt på bolig/eiendom
Nærmere om de enkelte faktorene i verdsettelsen:
- Boligtype
Boliger er delt inn i tre grupper: eneboliger, småhus og leiligheter.
– Enebolig er bolig beregnet på en husholdning, og omfatter blant annet frittstående hus, villaer, herunder enebolig med utleiedel som fritakslignes.
– Småhus er rekkehus og tomannsbolig, og andre boligtyper beregnet på minst to husholdninger og med minst en felles skillevegg.
– Leilighet omfatter blokkleiligheter og terrasseleiligheter. Som et utgangspunkt er en leilighet en boenhet i en bygning med minst to etasjer, minst tre boenheter og ofte med felles inngang.
- Areal – primærrom
Beregningen av arealet bygger på begrepet primærrom (P-ROM). P-ROM er samlet areal for primære rom innenfor boenheten, inkludert innvendige vegger mellom disse. Generelt kan man si at P-ROM er boligens naturlige oppholdsrom. Skatteetaten følger takseringsbransjens retningslinjer for hva som anses som p-rom, se Norges takseringsforbunds hjemmeside Ntf.no. Hvis du ikke har opplysninger om arealet av p-rom kan du bruke BOA isteden.
- Tomt
Verdien av tomten ligger inne i prisen på boligen, og det differensieres derfor ikke mellom ulike tomtestørrelser.
- Geografisk beliggenhet
Omsetningsverdien mellom boliger varierer sterkt med geografisk beliggenhet, og sjablongen er derfor delt opp i geografiske soner, som hovedregel hver kommune. Der hvor det er lite statistisk materiale er flere kommuner slått sammen. Enkelte bykommuner har flere soner, for eksempel Oslo.
- Byggeår
Det er i sjablongen lagt inn differensiering ut fra alder i følgende grupper: under 10 år, 10-19 år, 20-34 år, og over 34 år. Byggeår er det året da boligen ble ferdigstilt. Rehabilitering, oppussing og påbygging endrer ikke byggeåret.