Den «ukjente» fradragsmuligheten

Har du arvet bolig – og solgt den kort tid etter? Da kan det være at du har rett på et saftig skattefradrag.

Interessert i nyheter om skatt, økonomi og avgift? Få vårt nyhetsbrev levert på epost!

Fjerningen av arveavgift gjorde at arvinger slapp å betale en sur ekstraregning etter å ha arvet huset til foreldre eller andre arvelatere. Men endringen har også medført at du som arver nettopp denne boligen i tillegg kan ha rett til et fradrag du neppe trodde du hadde krav på.

Skattefritt salg

Når du selger en bolig kan dette være skattefritt hvis du oppfyller kravet om botid. Helt konkret må du ha bebodd boligen i 1 av de 2 siste årene (for hytter er det andre krav). Dersom du ikke oppfyller kravet er gevinsten skattepliktig og et eventuelt tap er fradragsberettiget.

For å beregne en gevinst eller tap skal du også ta hensyn til påkostninger som er gjort i den perioden du har eid boligen samt kostnader knyttet til kjøp og salg.

Og det er nettopp dette som er relevant for dem som arver bolig.

Til og med 2013 gjaldt det som hovedregel et diskontinuitetsprinsipp ved arv og gave. Diskontinuitet betyr at arving/mottakers skatteposisjoner (inklusive inngangsverdi) blir fastsatt uavhengig av givers inngangsverdi og andre skatteposisjoner. Dersom du for eksempel arvet en bolig ble inngangsverdien oppjustert til markedsverdi ved overtagelse.

Nye regler: Kontinuitet

Med de nye reglene er det innført et kontinuitetsprinsipp som går ut på at mottaker/arving skal overta arvelaters/givers skatteposisjoner fra og med inntektsåret 2014. Det vil si at din inngangsverdi er lik arvelaters (givers) opprinnelige inngangsverdi.

Imidlertid er det gjort noen viktige unntak fra reglene om kontinuitet for bolig- og fritidsbolig (samt alminnelig gårdsbruk og skogbruk). Dersom den som døde (arvelater) kunne solgt boligen skattefritt på dødsfallstidspunktet skal det fortsatt gjelde et diskontinuitetsprinsipp. Det vil si at inngangsverdien for slike eiendommer skal settes til markedsverdi ved overtakelse.

Samtidig innebærer det at salgsomkostninger ved et senere salg av eiendommen også reduserer eiendommens utgangsverdi.

Dersom salgssummen er lik eiendommens markedsverdi ved overtakelse, dvs. inngangsverdien, vil arvingens salgsomkostninger utgjøre et fradragsberettiget tap. Ved en verdiøkning på boligen i arvingens egen eiertid vil salgskostnadene redusere skattepliktig gevinst.

Hva er reell verdi/markedsverdi?

Utgangspunktet er relativt greit: Skattemessig er det reell verdi ved dødstidspunktet som er inngangsverdien til den som arver boligen.

Så er det to spørsmål som er avgjørende:

1) Hvor lenge etter dødstidspunktet selges boligen?

2) Hva er egentlig reell verdi?

Hvis salget skjer kun kort tid etter dødstidspunktet, er det vanligvis ikke grunnlag for å hverken kreve fradrag for tap (unntatt det som oppstår på grunn av omkostninger) eller bli skattlagt av gevinst. En takst er i og for seg bare en indikasjon på markedsverdi, den reelle markedsverdien er jo det boligen faktisk blir solgt for.

Man kan selvsagt tenke seg at det finnes tilfeller med spesielle omstendigheter der det faktisk oppstår en gevinst eller tap (reguleringsforhold endrer seg «over natten» eller lignende) som medfører at det er forskjell mellom markedsverdi ved overtagelsestidspunktet og salgstidspunktet. I så fall kan man argumentere med at det har oppstått et tap eller en gevinst.

I tillegg kan man se for seg at det tar tid å få solgt boligen av andre årsaker. Dersom det er et gap mellom dødstidspunktet og salgstidspunktet som er relativt stort kan man se for seg at markedet har utviklet seg så mye at det faktisk har oppstått et tap eller en gevinst.

Men altså: Hvis boligen selges like etter dødstidspunktet spiller det neppe noen rolle at det er forskjell på takst og salgssum. Det vil det normalt sett ikke oppstå hverken fradragsberettiget tap (unntatt det som oppstår på grunn av omkostninger) eller skattepliktig gevinst.

Slik slår det ut

For å ta dette med et eksempel:

Per dør i 2015 og etterlater seg en boligeiendom i Trondheim som han har bodd i siden 1980. Han har kun en arving, sønnen Jan, som bor i Oslo.

Jan arver boligen og betaler ikke arveavgift på arven. Som en følge av de nye reglene blir arvingens inngangsverdi oppregulert til markedsverdi ved overdragelsen. Denne blir vurdert til 4 millioner kroner av en takstmann.

Jan har imidlertid ingen interesse av å flytte til Trondheim, og bestemmer seg umiddelbart for å iverksette salg av boligen, og en måned etter overdragelsen er salget fullført.

Salgssummen viser seg å være identisk med den antatte markedsverdien, og Jan sier seg fornøyd med å få 4 millioner skattefritt. Der stopper historien for mange.

Jan har imidlertid på fradrag for omkostningene ved salget. Disse omkostningene inkluderer meglerhonorar, annonsering, forskjellige gebyrer og så videre.

For en bolig verdt 4 millioner kroner vil omkostningene fort beløpe seg til godt over 100.000 kroner. I Jans tilfelle endte omkostningene på 120.000 kroner. Det vil si at han, rent skattemessig, faktisk har et tap på 120.000 kroner ved salget – et tap han kan kreve fradrag for. 27 prosent av 120.000 kroner er 32.400,-.

Jan ender dermed opp med å få et skattefradrag verdt 32.400 kroner.