Skattedirektoratet har kommet med en prinsipputtalelse som viser hvordan direktoratet ser på boligutleie gjennom for eksempel Airbnb.
Vil du ha nyheter fra Skattebetalerforeningen på e-post?
Uttalelsen, som ble avgitt 5. februar og publisert 9. februar, heter «Skatteplikt ved utleie av overnattingssted som formidles via nettbasert markedsplass».
Her skrives det at «Det er ingen egne skatteregler for tjenester hvor kontakt mellom kjøper og selger formidles via nettsted/app/programvare. En må således se hen til skatteregler som gjelder for kjøp og salg av tjenester ellers.»
Utgangspunktet er altså at inntekter fra boligutleie er skattepliktig som kapitalinntekt (25 prosent i 2016) – med mindre man kommer under unntaksreglene.
- Utleieinntekter er skattefrie når eieren bruker minst halvparten av boligen til egen bruk (regnet etter utleieverdien, se nedenfor).
- Utleieinntekter er skattefrie når hele eller større del av boligen leies ut for inntil kr 20 000 i inntektsåret.
Ved sammenligning legger en i utgangspunktet til grunn faktisk utleieinntekt for delen som leies ut, med mindre arealet som leies ut utelukkende er tiltenkt utleieformål, og samtidig fremstår som en utleiedel. I sistnevnte tilfelle må en stipulere en direkte sammenlignbar utleieverdi basert på faktisk utleieinntekt.»
Praktiske eksempler
Deretter gis det tre eksempler som skal illustrere hvordan Skattedirektoratet mener dette skal praktiseres:
| Eksempel 1: Kari leier ut et rom i boligen sin til kr 800 per natt 5 netter per mnd. Rommet brukes ellers som hagestue. Utleieverdien på resterende del av Karis hus er på kr 15 000 per mnd.I dette tilfellet vil en f.eks. kunne foreta en sammenligning av utleieverdi per mnd slik: kr 4 000 (kr 800 x 5 netter) mot kr 15 000. Således er utleieverdi på Karis del høyere, og Kari må anses for å bruke minst halvparten av boligen sin.Eksempel 2: Kari leier ut et større rom i boligen sin til kr 1 600 per natt 10 netter per mnd. Rommet brukes ellers som hjemmekontor/hobbyrom. Utleieverdien på resterende del av Karis hus er på kr 15 000 per mnd. I dette tilfellet vil en f.eks. kunne foreta en sammenligning av utleieverdi per mnd slik: kr 16 000 (kr 1 600 x 10 netter) mot kr 15 000. Således er utleieverdien på rommet høyere enn resterende del av boligen, og Kari kan ikke anses for å bruke minst halvparten av boligen sin. Eksempel 3: I dette tilfellet må det aktuelle rommet i huset til Kari anses som en ren utleiedel. Det må derfor stipuleres en utleieverdi som er direkte sammenlignbar med utleieverdi på den del av boligen hvor Kari selv bor. En sammenligning per mnd vil eksempelvis bli slik: kr 24 000 (kr 800 x 30 netter) mot kr 15 000. Således er utleieverdi av rommet høyere enn resterende del av Karis bolig. Skatteplikt vil dermed oppstå dersom utleieinntektene overstiger kr 20 000 i inntektsåret. |
Videre skriver Skattedirektoratet at dersom vilkårene for skattefri utleie er oppfylt, er skattefriheten absolutt og det vil ikke være tale om næringsvirksomhet.
Det vil si at dersom du leier ut mindre enn halvparten av boligen (regnet etter utleieverdien), vil leieinntektene være skattefrie. Det samme er tilfellet når du leier ut mer enn halvparten av boligen, regnet etter utleieverdien, forutsatt at leieinntektene i løpet av inntektsåret ikke overstiger 20.000 kroner.
Her er det imidlertid viktig å være oppmerksom på at disse reglene kan kombineres.
«I tilfeller hvor eieren i en periode leier ut hele eller større deler av boligen for inntil kr 20 000 og resten av året leier ut under 50 % av boligen mens han selv bor i boligen, så vil den samlede leieinntekten være skattefri.
Overskrides imidlertid grensen på kr 20 000, vil hele leieinntekten være skattepliktig. Dette gjelder også leieinntekter som skriver seg fra en del av året hvor mindre enn halvparten av boligen, beregnet etter utleieverdi, ble leiet ut.»
Hvilken skattesats skal brukes?
Skattedirektoratet forsøker også å beskrive hvordan man trekker grensen mot virksomhetsbegrepet. I praksis: Hvilken skattesats som skal benyttes.
Her er det «aktivitetens omfang» som avgjør om det er virksomhet eller ikke.
«For utleietilfellene kan en etter praksis som utgangspunkt gå ut fra at det er virksomhet å leie ut fem boenheter eller mer til bolig- og fritidsformål, men dette er ikke en absolutt regel. Også utleie i mindre omfang kan være virksomhet, se Lignings-ABC 2015/16 «Virksomhet – allment» pkt. 3.3.12 s. 1591, hvor det fremgår at: «Dette vil bl.a. være tilfelle når skattyteren har et høyt aktivitetsnivå, f.eks. i forbindelse med intensiv korttidsutleie, tilsyn og vask av lokalene eller lignende. Særlig ved korttidsutleie til fritidsformål vil aktivitetsnivået ofte være høyt, slik at det etter omstendighetene kan foreligge virksomhet selv om det bare er én boenhet som leies ut. Det samme gjelder hvis det for en boenhet er flere separate leieforhold.»
Etter en konkret vurdering, kan det derfor tenkes at korttidsutleie til et stort antall besøkende kan oppfylle virksomhetsvilkårene som er nevnt over, eksempelvis der aktivitetsnivået til skattyter medfører at utleien fremstår som pensjonatdrift.
Utleieforhold i bygninger som fritakslignes etter sktl. § 7-2, skal for øvrig holdes utenfor ved vurderingen av om de øvrige utleieforhold skal anses som virksomhet.
Dersom utleieinntektene er skattepliktig, og aktiviteten ikke anses som virksomhet, skal skjema RF-1189 fylles ut og vedlegges selvangivelsen, samt at overskudd skal føres i selvangivelsen post 2.8.2 (post 2.8.3
dersom utleie av fritidsbolig), mens underskudd skal føres føres i post 3.3.12. Dersom aktiviteten anses som virksomhet må næringsoppgave fylles ut og vedlegges selvangivelsen.»
Relatert innhold
En viktig grense for deg som er interessert i delingsøkonomi
Høyere formuesskatt for utleieboliger
