Foto: Colourbox
Skal du gi bort utleieleiligheten som forskudd på arv? En liten feil kan føre til at du får en uventet og unødvendig skatteregning.
Interessert i nyheter om skatt, økonomi og avgift? Få vårt nyhetsbrev levert på epost
Veldig mange har investert i utleieleiligheter, blant annet fordi disse har gitt god avkastning og fordi det har vært skattemessig gunstig. I tillegg er det en måte å hjelpe ungdommer inn i boligmarkedet. Men du skal være svært forsiktig når denne leiligheten skal gis videre.
Vi har fått følgende spørsmål – som på en svært god måte illustrerer skattefellene du kan gå i:
«Foreldrene mine vil selge deler av utleieleiligheten til meg. De har altså ikke bodd der selv, men brukt den som sekundærbolig. Må de da betale ekstra skatt for kjøpesummen de får av meg?
Boligen er taksert til 5 millioner kroner. Er det da en god løsning at jeg kjøper for 2 mill og at restbeløpet er forskudd på arv fordelt på meg og min bror? Eller er det en annen måte jeg kan gjøre dette på for å gjøre det mest mulig hensiktsmessig med tanke på skatt?»
Hopper inn i skattefelle
Her har foreldrene en stor mulighet til å gå rett inn i en skattefelle som kan koste dem dyrt, og i tillegg hopper de midt ut i et minefelt når det gjelder arv og familieforhold. Vi skal komme tilbake til begge deler, men først må vi si noe annet:
Når du selger en bolig du selv ikke bor i, er salget skattepliktig. Det store spørsmålet her er hva foreldrene betalte for leiligheten i sin tid, eller på skattespråket: hva inngangsverdien på leiligheten er.
Gevinsten foreldrene sitter igjen med regnes ut slik:
salgssum (netto, fratrukket kostnader knyttet til salget) minus kjøpssum (tillagt eventuelle påkostninger på leiligheten i løpet av eiertiden).
For enkelhets skyld kan vi forutsette at det ikke er kostnader knyttet til salget og det ikke er gjort påkostninger på leiligheten. Hvis foreldrene kjøpte for 2,5 millioner kroner og taksten nå er 5 millioner kroner, har de en urealisert gevinst på 2,5 millioner kroner.
«Skjult» salgssum
Hvis de selger for 2 millioner kroner til sin sønn, vil de ikke få noen skattepliktig gevinst, fordi salgssummen på 2 millioner er lavere enn inngangsverdien på 2,5 millioner.
I mange tilfeller (som det også antydes i spørsmålet) forplikter imidlertid kjøper seg til i tillegg å betale en sum til egne søsken for at de får kjøpe boligen billig av sine foreldre. På denne måten får en delt gaveelementet rettferdig mellom arvingene.
Men det er her svært viktig å være klar over at en slik betaling også regnes som salgssum for foreldrene! Hvis gaven eller gavesalget er betinget av at kjøper skal betale noe til en tredjepart, regnes også denne betalingen med i salgssummen for selger.
Dette betyr at hvis kjøper i eksemplet over, i tillegg til kjøpesummen på 2 millioner kroner, skal betale 1,5 million til sin bror, blir altså foreldrenes utgangsverdi 3,5 millioner kroner. Brødrene har da i realiteten mottatt verdier for 1,5 millioner hver, men foreldrene må da skatte av en gevinst på 1 million kroner.
Hvis gaven eller gavesalget er betinget av at kjøper skal betale noe til en tredjepart, regnes altså denne betalingen med i salgssummen for selger.
Den beste løsningen
Hvis en i eksemplet over skal ha lik fordeling av verdiene mellom brødrene, er det best skattemessig at den ene får leiligheten, mot å betale 2,5 millioner kroner til sin bror. Brødrene har da fått like mye i forskudd på arv, og foreldrene slipper skatt fordi salgssum er lik inngangsverdi. Eventuelt kan de selge til sønnen for 2,5 millioner kroner, og gi den andre egne midler av tilsvarende størrelse.
Hvordan regnestykket ser ut avhenger selvsagt av hvilken inngangsverdi foreldrene har, derunder hva som er gjort av påkostninger i den tiden de har eid leiligheten.
Når det er sagt: Vi i Skattebetalerforeningen opplever av og til at det oppstår ganske store familiekrangler i nettopp slike situasjoner. Både fordi arv fordeles ujevnt, at det er uenighet rundt verdsettelsen av bolig og ikke minst fordi at det kan dukke opp skattemessige situasjoner som ingen hadde forutsett – og som slår skjevt ut.
Det beste generelle rådet vi kan gi i en slik situasjon er å søke bistand dersom du ikke føler deg helt trygg. Det kan spare deg for en ganske stor skatteregning!