Eiendomsskatt: Enkelte boliger slipper billig unna. – Systemproblem, mener ekspert.

Mange av landets dyreste boliger slipper unna med lav eiendomsskatt.

– Et systemproblem, sier Rolf Lothe i Skattebetaler­foreningen. SSB åpner nå for å endre modellen, men sier samtidig at andre må ta initiativ til det.

Interessert i nyheter om skatt, økonomi og avgift? Få vårt nyhetsbrev levert på epost

En stor kartlegging utført av NRK viser at kommuner som bruker Skatteetatens formuesverdier når de skal skrive ut eiendomsskatt ender opp med en systematisk feil i verdsettingen av boligene. De dyreste boligene får nemlig konsekvent lavere skatt enn de burde fått – basert på hva boligene faktisk blir solgt for.

Ifølge undersøkelsen NRK gjorde, verdsettes de 15 dyreste boligene i fem byer i snitt for rundt halvparten av verdien de er solgt for.

I snitt betaler de samme boligene 13.439 kroner i eiendomsskatt, og den dyreste boligen i datamaterialet er vurdert til 15 prosent av salgsverdi.

Henger igjen fra 2009

– Dette er en potensiell feilkilde som er kjent fra før, sier Rolf Lothe, fagsjef i Skattebetalerforeningen.

Han forklarer at dette kommer fra da Skatteetaten fikk et nytt system for å verdsette boligen i skattemeldingen – i 2009 – og at feilen har hengt ved siden den gang.

– Problemet er at systemet er grovmasket, det er ikke laget for å treffe helt presist. Systemet estimerer en markedsverdi på boligen din basert på hva andre boliger blir solgt for, hvor gammel boligen er og hvor den ligger.

 

Og det er disse momentene som skaper skjevheter. Systemet tar nemlig ikke høyde for individuelle forhold som solforhold, utsikt og tomtestørrelse – den antatte markedsprisen for en bolig på 200 kvadratmeter som ligger usjenert ved sjøen, har stor tomt og egen strandlinje er like stor som en bolig på 200 kvadratmeter som ligger rett ved en motorvei. Da blir også eiendomsskatten helt lik.

– Det er nokså åpenbart at individuelle forhold har til dels stor betydning for verdsettelsen av en bolig, sier Lothe.

– Men så lenge modellen ikke tar høyde for dette, oppstår slike forskjeller. Det er sannsynligvis mulig å gjøre justeringer i modellen, men i løpet av de ti årene som har gått siden modellen ble innført har vi ikke sett noen ivre for dette.

Lothe påpeker også at når det gjelder eiendomsskatt, har det vist seg at alternativet ofte har vært like lite treffsikkert.

– I utgangspunktet kan man kanskje tenke at man får et mer treffsikkert system hvis alle eiendommene takseres individuelt. Men vi har sett en rekke eksempler på at kommuner som utfører slike takseringer heller ikke treffer veldig godt. Dessuten er det en både tidkrevende og kostnadskrevende metode å benytte seg av.

– Modellen kan bli bedre

Ifølge eksperter NRK har snakket med, er det mulig å justere SSBs prismodell. Da kan enkelte individuelle forhold tas hensyn til likevel.

Vi har vært i kontakt med Per Medby og Mona Takle i SSB, som har hovedansvaret for denne modellen. De sier seg enig i at det er mulig å gjøre endringer i modellen.

– Modellen benytter i dag få forklaringsvariabler. Innen hvert beregningsområde tas det hensyn til prissone (bydel/grupper av bydeler og kommune/grupper av kommuner), boligens størrelse målt som P-ROM, boligens alder inndelt i fire intervaller og om boligen ligger i eller utenfor et tettsted, samt gruppering av tettsteder etter innbyggertall. Regresjonsmodellen som brukes i boligprisindeksen har flere forklaringsvariabler enn boligformuesmodellen, og eksisterende datagrunnlag gir mulighet for å inkludere enda flere forklaringsvariabler enn det som brukes i boligprisindeksen. Bruk av Geodata er en del av dette, og kan gi nye muligheter for å inkludere avstandsmål mm. Det er videre også sannsynligvis mulig med en mer fingradert soneinndeling i deler av landet, skriver Medby og Takle i en e-post.

Samtidig påpeker de at utgangspunktet var en enkel modell.

– Det har vært et ønske at modellen skulle være så enkel som mulig av hensyn til brukerne, slik at en slipper å hente inn mange data fra den enkelte skattebetaler. Flere forklaringsvariabler vil gjøre modellen langt mer kompleks og mindre anvendelig for brukerne.

SSB tar ikke initiativet

Dermed må vi tåle at det er «feil» i modellen – og at enkelte derfor betaler for lite i eiendomsskatt.

– Det er sannsynlig at en ved å inkludere flere forklaringsvariabler vil kunne komme nærmere markedsverdien enn i dag, men det vil fortsatt bli avvik for enkeltboliger. En modell som skulle gi korrekte verdier for hver enkelt bolig i Norge, vil bli utrolig komplisert, i praksis umulig, å utvikle. Hvor mye bedre modellen vil fungere hvis flere forklaringsvariabler inkluderes kan vi ikke si før en har gjort et omfattende utviklings- og testearbeid.

– Kommer dere til å ta initiativ til å bedre/endre modellen?

– Hvis SSB skal gå inn og gjøre modellen mer finmasket må det skje etter initiativ fra dem som bruker modellene.

– Er modellen, etter deres mening, godt egnet for dagens bruk?

– Ja, vi vil hevde at modellen er god til den bruk som den ble utviklet for. Dagens bruk av modellen er variert, og beregningene har blant annet blitt brukt i SSBs mikrosimuleringsmodell LOTTE der man anslår endringer i skatteinntekter og inntektsfordeling av endringer i inntektsskatt og formuesskatt for personer.

Når det gjelder bruken av modellen til å beregne formuesverdier på boliger, mener SSB at vi også må huske hvordan det var før modellen ble innført.

– Basert på data fra 2007 ble det avdekket at ligningsverdien i gjennomsnitt utgjorde 20 prosent av markedsverdien. Boliger med høy markedsverdi hadde en lavere relativ ligningsverdi enn boliger med lav markedsverdi. For den dyreste kategorien boliger utgjorde ligningsverdien i gjennomsnitt bare 14 prosent av markedsverdien. Avvikene mellom markedsverdi og formuesverdi/ligningsverdi på boliger var altså større før modellen som blir brukt i dag, ble etablert.

– SSB har sammenlignet de beregnede boligverdiene med de faktisk observerte prisene. Disse sammenligningene viser gjennomgående at omtrent 75 prosent av de estimerte markedsverdiene ligger +/- 20 prosent av de observerte prisene hvis man ser på alle boligtypene og for hele landet samlet. Tilsvarende fordelinger er beregnet for alle soner for de tre boligtypene i Oslo. De viser at modellen fungerer bedre i Oslo enn i gjennomsnittet. I enkelte soner faller over 85 prosent av boligene innenfor intervallet +/- 20 prosent.

– For landet som helhet er det vår vurdering at modellen fungerer bra til å beregne formues-grunnlaget, men en skal være klar over svakhetene.

Mangler de dyreste boligene?

Når det dukker opp feil, som for eksempel at den anslåtte markedsverdien er svært lav sammenlignet med hva en bolig faktisk blir solgt for, mener SSB at feilene skyldes en av to ting:

Modellen er for grovmasket, altså at det er for få forklaringsvariabler i modellen. Boligene er ikke på finn.no.

– Rundt 70 prosent av alle boliger annonseres på finn.no. I statistikken er det altså om lag 30 prosent av populasjonen som ikke er med. Hvis disse har tilsvarende egenskaper som boligene som annonseres på finn.no, er dette uproblematisk. Hvis det er systematiske skjevheter mellom boliger som inngår i datagrunnlaget og boliger som faller utenfor, vil dette kunne medføre at modellen treffer dårligere i underrepresenterte segmenter.

SSB mener man kunne vurdert å bruke data fra tinglysingen, men mener det er vanskelig å si hvordan dette ville slå ut. Det ville sannsynligvis reist en rekke nye spørsmål eller utfordringer. Spørsmålet er om dagens utfordringer ikke er så store at det er verdt å justere modellen.

– Det har vært påstått at de dyreste boligene ikke annonseres på finn.no. Vi har ikke undersøkt om dette er en riktig påstand. Vi vet heller ikke hvordan flere dyre boliger ville ha påvirket estimatene i modellen. Hvis mange dyre boliger er utelatt og vi tenker oss hypotetisk at disse hadde vært med i modellen ville disse ha påvirket resultatene gjennom sonevariabelen. Hvor sterke utslag dette ville gitt er det vanskelig å si noe om, avslutter Medby og Takle.