Finansiere kjøp av fritidsbolig med utleie? 3 spørsmål du må vite svaret på

Utleie av hytta er normalt sett enkelt og rett frem. For mange som driver litt mer omfattende utleie dukker det imidlertid opp problemstillinger som du bør ha tenkt gjennom.

Interessert i nyheter om skatt, økonomi og avgift? Få vårt nyhetsbrev levert på epost

Mange finansierer hyttedrømmen med utleie. Hytter og landsteder er populære leieobjekter, og digitale plattformer som AirBnb og finn.no gjør det enkelt å nå frem til potensielle leietakere. Ved mange destinasjoner er det også knyttet utleieplikt til kjøp av fritidsbolig (krav om «varme senger»).

Ved omfattende utleie kan dette bli en dyrekjøpt erfaring, og skattereglene er uklare.

Hva sier reglene?

Utgangspunktet er nokså enkelt og klart.

Bruker du hytta selv i rimelig omfang over tid til fritidsformål, er utleieinntekter inntil 10 000 kroner skattefrie (fritaksbehandling). 85 % av overskytende beløp skattlegges med 22 % (2019), og det er ikke fradrag for utgifter. Grensen på 10 000 kroner gjelder per fritidsbolig. Har du to hytter kan du altså leie ut skattefritt for inntil 20 000 kroner i året. Har du eid hytta i mer enn fem år og brukt den selv i rimelig omgang i minst fem av de siste åtte årene før du selger, er gevinst ved salg skattefri. Dersom du driver omfattende utleie av hytta, slik at den er å anse som utleiehytte er det derimot full skatteplikt fra første krone, og med full fradragsrett for tilknyttede kostnader. Netto leieinntekter skattlegges da med 22 % (2019), med mindre utleieaktivitetene er så omfattende at det anses som virksomhet i skattemessig forstand – da vil i tilfelle inntektene skattlegges som næringsinntekt med marginal skattesats 49,6 %.

De mer kompliserte spørsmålene dukker først opp når omfanget av utleien øker. Da får vi blant annet følgende, vanskelige grensedragninger:

• Hvor går grensen mellom «egen fritidsbolig» og «utleiehytte»?
• Hvor omfattende kan dine utleieaktiviteter uten at utleien kan anses som skattemessig virksomhet?

Hvor går grensen mellom egen fritidsbolig og utleiehytte?

Ifølge skattereglene om utleie og salg av fritidsbolig er det bruken av eiendommen som er avgjørende – inntekt ved utleie (og salg) skattlegges etter reglene om fritidsbolig der eiendommen brukes til fritidsformål. Type bygning eller plassering har ikke betydning. En leilighet i byen kan derfor også anses som fritidseiendom.

Bruker man eiendommen selv i «rimelig omfang», er utgangspunktet at man er innenfor skattereglene om egen fritidsbolig. Hva som ligger i «rimelig omfang» er jo ikke helt klart, men utgangspunktet må være vanlig bruk; bruker man hytta til egen ferie i noen uker i løpet av året, må det være tilstrekkelig.

Men hva da når hytta leies ut i periodene man ikke bruker den selv?

Her må man også skille mellom om eiendommen leies ut som fast bolig eller til fritidsbruk. I forarbeidene er det påpekt at utleie til fast bolig vil kunne innebære at eiendommen ikke lenger skal skattlegges som fritidsbolig. I forarbeidene fremgår følgende (Ot.prp. nr. 4 (1986-87) s. 27):

Det avgjørende vil være om eiendommen etter en helhetsvurdering fremstår som eierens egen fritidsbolig. Departementet forutsetter at man ikke skal ta hensyn til sporadisk utleie dersom eiendommen for øvrig brukes som normalt for fritidsboliger. Der eiendommen delvis leies ut til fast bolig, eller delvis brukes til andre formål, vil den lett miste sitt preg av å være en egentlig fritidsbolig. Spesielt gjelder dette hvis den øvrige bruk er mer intens, slik utleiebruk som fast bolig normalt vil være.

Skatteetaten kommuniserer det samme på sine nettsider:

Eiendommen vil karakteriseres som din egen fritidseiendom selv om eiendommen er utleid til fritidsformål deler av året, så lenge du selv bruker samme fritidseiendom i rimelig omfang.[1]

I skatteetatens håndbok Skatte-ABC 2019 s. 268 fremgår det samme:

For at en eiendom skal anses som fritidseiendom for eieren og komme inn under reglene om fritaksbehandling, må eieren som utgangspunkt over tid benytte den i rimeligomfang som fritidseiendom. Det vil si normal ferie- og fritidsbruk. Eiendom som har fått karakter av utleieeiendom anses ikke som fritidseiendom for eieren, se sktl. § 7-2 tredje ledd første punktum. Fritaksbehandlingen opprettholdes selv om eiendommen er utleid til fritidsformål deler av året eller den er delvis utleid til fritidsformål gjennom hele året, så lenge eieren selv bruker fritidsboligen i rimelig omfang.

Bruk av hele eller deler av boligen som fast bolig av medeiere, leietakere eller andre, vil lett medføre at eiendommen mister karakter av å være fritidseiendom.

Etter vårt syn må det avgjørende da være at så lenge du bruker fritidsboligen selv i rimelig omfang – det vi si det som er «vanlig» for bruk av hytter, så må det anses som fritidsbolig, og ikke utleiehytte, etter skattereglene. Hva som er «vanlig bruk» er jo ikke helt enkelt å svare på, men hvis man benytter hytta en-to uker i året, og noen helger i tillegg, bør det være tilstrekkelig – selv om den leies ut andre deler av året.

Antall utleiedøgn kan derfor være ganske mange, så lenge du bruker hytta di selv et omfang som er «vanlig» for bruk av hytter – og så lenge du da leier ut til fritidsformål. Det kan etter vårt syn ikke ha betydning da om utleien følger av utleieplikt, og heller ikke om du leier ut via digitale plattformer som AirBnb og lignende.

Utleiehytte – kapitalinntekt eller virksomhetsinntekt?

Dersom du ikke bruker hytta selv, men kun leier den ut, blir den en ren utleiehytte. Leieinntektene skattlegges da ikke etter sjablongregelen, men du har full skatteplikt fra første krone med fradrag for utgifter. Utgangspunktet er skattlegging som kapitalinntekt, men ved særlig omfattende utleieaktivitet kan resultatet blir at leieinntektene skattlegges med den høyere satsen som gjelder for næringsinntekter.

Hovedvilkårene for å anse en aktivitet som virksomhet er at aktiviteten tar sikte på å ha en viss varighet, har et visst omfang, er egnet til å gi overskudd, og drives for skattyters regning og risiko. Ved utleie av kapitalgjenstander er det særlig aktivitetens omfang som vurderes. Prinsipielt må man da ta stilling til om avkastningen som utleien gir hovedsakelig skyldes kapitalverdien eller om den skyldes eierens aktiviteter. Ved utleie av bolig har det utfra rettspraksis utviklet seg en tommelfingerregel som innebærer at utleie av færre enn fem boenheter normalt ikke skal anses som virksomhet. Har du én utleiehytte som leies ut er derfor utgangspunktet at utleieaktivitetene ikke anses som virksomhet, men passiv kapitalforvaltning.

Men det er bare et utgangspunkt: Dersom du har et høyt aktivtetsnivå knyttet til utleien, kan du bli ansett for å drive virksomhet selv om leier ut færre enn fem enheter: Skattedirektoratet har i en forhåndsuttalelse fra 2016 avklart at kortidsutleie av to leiligheter ble ansett som virksomhet. Begrunnelsen for dette er at slik korttidsutleie gjerne forutsetter et høyere aktivitetsnivå hos eieren; tilsyn og vask, organisering av bookinger osv. Derfor var det altså grunnlag for å se på dette som virksomhet som om vedkommende leiet ut færre enn fem enheter.

Anses utleien som virksomhet, kan det være fornuftig å se på organiseringen av denne – man kan i noen tilfeller gjøre dette mer skatteeffektivt ved å leie ut hytta til eget aksjeselskap og la aksjeselskapet forestå videre utleie i markedet.

Merverdiavgift og skatteplikt for gevinst ved salg

En annen problemstilling her er merverdiavgift; ved omfattende utleie kan det bli aktuelt å se på dette som hotell-/pensjonatdrift. Da må du også fakturere leien med merverdiavgift.

Til slutt skal du være oppmerksom på at en omfattende utleie av hytta også kan få betydning for skatteplikt for gevinst ved salg av hytta: Gevinst ved salg av egen fritidsbolig er skattefri dersom du når du selger den har eid den i mer enn fem år, og brukt den som egen fritidsbolig i minst fem av de siste åtte årene før salget. Dersom du ikke har brukt hytta «i rimelig omfang» selv, slik at den har karakter av en utleieeiendom gjelder ikke skattefritaket. Da er gevinsten skattepliktig. Utgangspunktet er da kapitalbeskatning (22 %), men dersom du har drevet så omfattende utleie at det anses som virksomhet, kan resultatet at gevinsten skattlegges etter den høyere satsen som gjelder for næringsinntekter.

Det er altså flere «feller» her – men også muligheter. Har du spørsmål knyttet til utleie – eller konkrete planer – kontakt oss gjerne for en nærmere vurdering.

[1] https://www.skatteetaten.no/person/skatt/hjelp-til-riktig-skatt/bolig-og-eiendeler/bolig-eiendom-tomt/utleie/utleie-av-fritidseiendom-i-norge/skatteregler—utleie-av-fritidseiendom-i-norge/ [Lest 19. september 2019].