Per-Ole Hegdahl, advokat og rådgiver i Skattebetalerforeningen
(Foto: Bo Mathisen)
Reglene for verdsettelse av næringseiendom kan ofte medføre at eiendom i distriktene får en skattetakst som ligger over markedsverdi, mens typiske byeiendommer fortsatt får skatterabatt.
Interessert i nyheter om skatt, økonomi og avgift? Få vårt nyhetsbrev levert på epost
Bakgrunnen for dette er at det benyttes en fast kalkulasjonsfaktor for å beregne eiendommers ligningsverdi ut fra nivået på leieinntektene.
Den settes som summen av risikofri rente og et risikotillegg. Trass i at markedet har priset inn høyere risiko for eiendomsinvesteringer i distriktene, brukes et likt risikotillegg for hele landet når ligningsverdiens skal settes. Resultatet blir at markedsverdien i sentrale strøk kan overstige skattetaksten, mens det i distriktene kan bli motsatt. Jarle Møen ved NHH har skissert mulige løsninger for å demme opp for ulikhetene.
Spørsmål til finansministeren
Denne problemstillingen tok Sigbjørn Gjelsvik (Sp) opp i et skriftlig spørsmål til finansministeren.
«Er statsråden enig i at dagens faste kalkulasjonsfaktor for beregning av ligningsverdi slår skjevt og urettferdig ut geografisk og bidrar til å drive investeringer mot eiendom i byene og bort fra bedrifter i distriktene, og vil statsråden vurdere en geografisk differensiert kalkulasjonsfaktor eller andre tiltak for å rette opp disse skjevhetene?»
4. februar fikk han svar fra den ferske ministeren – Jan Tore Sanner (H). Finansministeren skriver i sitt svar at «dersom verdsetting av næringseiendom fullt ut skulle reflektere markedsverdien, måtte det gjennomføres individuell taksering hvert år. Det ville vært svært arbeidskrevende og kostbart.»
Videre skriver Sanner:
«Selv om det å innføre en geografisk differensiert kalkulasjonsrente kan høres bedre ut i teorien, er det store utfordringer med en slik løsning i praksis. Lokale forhold varierer mye og man må forvente at det oppstår nye avgrensningsproblemer og skjevheter.»
For høye verdier
– Næringseiendom settes ofte for høyt i verdi, sier Per-Ole Hegdahl, advokat og rådgiver i SBF Skatteadvokater/Skattebetalerforeningen. Hegdahl ble intervjuet om temaet i Finansavisen 3. februar (lenke til saken)
– Sjablongreglene er årsaken til at både utleid og ikke utleid næringseiendom ofte settes for høyt. Når samme regel gjelder for større geografiske områder, treffer den ikke alle, sier Hegdahl.
– Reglene tar riktignok hensyn til om eiendommen ligger i Oslo eller Indre Billefjord, men hvorvidt det finnes potensielle leietagere i Indre Billefjord hensyntas ikke. Sånn vil det nesten alltid være med sjablonregler, men dette viser også svakhetene med denne typen skatteregler, fortsetter advokaten.
– Vi er årlig i kontakt med mange eiere av næringseiendom som har vært misfornøyde med formuesverdiene og fått dem nedsatt, føyer han til.
Senk formuesverdiene
Hegdahl har to råd til dem som vil senke formuesverdiene.
Skill ut felleskostnader
Felleskostnader er ikke uvanlig for næringseiendom, og mange regner dem inn som en del av den totale leien. Det mange ikke er oppmerksomme på, er at om leieinntekter og felleskostnader bakes inn i samme sum, vil felleskostnadene også inngå i beregningsgrunnlaget for formuesskatten.
Be om takst
Hvis du eier den utleide næringseiendommen selv og kan dokumentere at formuesverdien overstiger 90 prosent av taksten, kan du få formuesverdien nedsatt. Men ikke lenger enn til 90 prosent av taksten, til tross for at hovedregelen tilsier fastsettelse av skattemessig formuesverdi til 75 prosent av beregnet utleieverdi.
Hvis lokalene eies gjennom et AS vil verdsettingen fastsettes til 100 % av takst. Og så vil aksjonæren innrømmes 25% rabatt på aksjene for på denne måten å sikre at verdsettingen av næringseiendom eid av person og AS blir mest mulig lik.