Lagmannsretten: Salg av egen bolig gav skattesmell

Borgarting lagmannsrett har nylig avsagt dom i saken som gjaldt salg av bolig til utbygger på Fornebu. Spørsmålet i saken var om salg av en boligeiendom skulle bedømmes som skattefritt salg av bolig eller skattepliktig salg av tomt. Lagmannsretten kom til at hele salgssummen var skattepliktig etter tomtebeskatningsregelen.

Interessert i nyheter om skatt, økonomi og avgift? Få vårt nyhetsbrev levert på epost

Konsekvensen av dommen er dermed at selgerne må betale skatt av gevinsten de fikk da de solgte – selv om de hadde oppfylt alle vanlige vilkår for skattefritt salg av egen bolig.

– Dette er en spesiell sak, ikke minst fordi salgssummen var så høy, og den viser veldig tydelig at det er behov for nye regler på dette feltet, sier Bård E. Hansen, advokat i SBF skatteadvokater/Skattebetalerforeningen.

Salgspris langt over meglers vurdering

Saken gjelder en eiendom på om lag 2,5 mål, som ble kjøpt i 2011 for om lag 7,7 millioner kroner. Eiendommen var bebygd med en enebolig på om lag 200 kvm, oppført i 1936 og i god stand. Boligen hadde blitt benyttet som selgernes egen bolig frem til salgstidspunktet.

Selgerne (et ektepar) solgte boligen i 2017 til selskapet Fornebu Boligparkering AS, som hadde flere utviklingsprosjekter på Fornebu. Før salget ble det ordnet med en meglervurdering av eiendommen, som konkluderte med en pris på 15 millioner kroner. Men selgerne fikk en mye høyere pris da eiendommen ble lagt ut for salg. Salgssummen ble på til sammen 38 millioner kroner, altså 2,5 ganger meglers prisvurdering.

Selgerne innberettet gevinsten som skattefri i sin helhet, etter regelen om at gevinst ved salg av egen bolig er skattefri når krav til bo- og eiertid er oppfylt. Skattemyndighetene var ikke enige, og mente at det var grunnlag for å skattlegge hele gevinsten på om lag 30 millioner kroner etter tomtebeskatningsregelen.

Dermed havnet saken i domstolene.

I april 2020 tapte ektefellene saken i tingretten, men saken ble anket til lagmannsretten – som nå har avsagt dom som stadfester et hele gevinsten er skattepliktig.

Potensialet i tomten avgjørende

Ifølge dommen var det avgjørende momentet at prisen på 38 millioner kroner måtte anses som markedsverdi gitt utviklingspotensialet, og det var tilstrekkelig for at gevinsten var skattepliktig. Vederlaget var da «i vesentlig grad (er) bestemt ved muligheten» til utvikling, som er et vilkår for anvendelse av tomtebeskatningsregelen.

Lagmannsretten anerkjente at eneboligen var fullt ut funksjonell og i normalt god stand, men mente at det var utviklingsmulighetene uten bebyggelsen som var bestemmende for prisen.

Resultatet i dommen er kanskje ikke overraskende, mener advokat Bård E. Hansen.

– Salgssummen var utvilsomt høy, og det kan se rart ut at hele gevinsten skal være skattefri. Formålet med skattefritaket for salg av egen bolig er å sikre mobilitet i boligmarkedet – man skal kunne bytte bolig uten å skatte for det. Når vederlaget overstiger boligverdien i så stor grad som her, er inntekten mer å anse som en «ren» kapitalinntekt.

Den praktiske hovedregelen for salg av boligeiendom er at dersom man oppfyller kravene til bo- og eiertid, kan boligen selges skattefritt, om den da ikke er helt «saneringsmoden».

Et bedre alternativ

Advokaten i SBF skatteadvokater mener at det ville vært vel så rimelig å komme til et annet resultat enn det retten gjorde.

– Et alternativt resultat, som hadde vært mer rimelig, er at selgerne ble skattepliktige for den delen av kjøpesummen som oversteg boligverdien, som jo var 15 millioner kroner, sier Hansen.

Han mener et slikt syn også har god dekning i skattereglene.

– Skattefritaket for salg av egen boligeiendom er begrenset til bolig med «naturlig arrondert tomt». I denne saken kunne man antakelig lagt til grunn at «naturlig arrondert tomt» er ett mål. Resultatet ville i tilfelle blitt skattefrihet for den delen av salgssummen som knyttet seg til boligverdien med ett mål tomt (15 millioner kroner) og skatteplikt for det overskytende.  Så vidt vi kjenner til ble dette imidlertid ikke anført av de skattepliktige, sier advokaten.

Hva betyr dette for andre selgere?

Det naturlige spørsmålet i slike saker er hvilken betydning dommen vil ha for andre som skal selge bolig med stor tomt – eiendommer som med andre ord er attraktive for utbyggere.

– Denne saken er spesiell fordi salgssummen var svært høy når man sammenligner med antatt boligverdi, og saken har derfor ikke umiddelbar overføringsverdi til andre saker som gjelder salg av egen bolig til utbygger. Det som i alle fall er klart – også etter dommen – er at salg til utbygger ikke i seg selv kan være avgjørende for skatteplikt eller ikke. Hva kjøper skal benytte eiendommen til eller kjøpers forutsetninger for kjøpet er heller ikke avgjørende.

Hansen mener at en dom i lagmannsretten burde gitt en bedre avklaring, men at det ikke har skjedd i denne saken.

– Vi har fortsatt liten grad av forutberegnelighet på dette området. Reglene er skjønnsmessige, og det kan innebære tilfeldigheter både i forhold til hvem som skattlegges for tomtesalgsgevinst og hvor stor den blir. Dersom dommen leder til at flere blir skeptiske til å selge til utbyggere, er det boligpolitisk uheldig. Lovgiver bør derfor vurdere å klargjøre reglene, slik at forutsetningen om skattefritak for den del av tomten som gjelder eiers boligverdi oppfylles, sier advokaten, som til daglig jobber mye med boligsaker i SBF skatteadvokater.

– Uansett vil det være slik at den som gjør leksen sin godt i forkant med å undersøke skatteposisjonene sine kan tjene mye på det – og man må vurdere nøye hvilken tilnærming man skal gjøre når salget rapporteres i skattemeldingen. Kanskje vil en «aksept av skatteplikt» for den delen av salgssummen som overstiger boligverdien gi det beste resultatet når alt kommer til alt.