Åndenes makt i Skatteklagenemnda?

I en klagesak publisert 14.januar 2021 kom skatteklagenemnda enstemmig til et oppsiktsvekkende resultat.

Spørsmålet var om en utleier kan kreve fullt fradrag for mva på kostnader til fellesareal når bare en del av bygget er leid ut og resten står tomt. I dette tilfellet var det bare én leietaker i bygget og det var derfor bare denne leietakeren som benyttet fellesarealene.

Likevel mente skatteklagenemnda at en del av fellesarealet tilhørte og ble «brukt» av de tomme lokalene. Imidlertid fikk utleier fullt fradrag for mva når det gjaldt kostnader til rengjøring av fellesarealene.

Da blir jo spørsmålet om det virkelig er slik at det er noen som bruker fellesarealene, men som ikke møkker til gulvet. Eller for å si det på en annen måte: Det kan virke som om skatteklagenemnda tror på «åndenes makt».

Bakgrunnen for saken

Saken gjelder et selskap som rehabiliterte et bygg for utleie. Selskapet er frivillig registrert for mva og kan trekke i fra mva på kostnader til lokaler som leies ut til leietakere som er mva-pliktige. Bygget besto av seks etasjer, men bare tredje etasje var leid ut. Resten av bygget sto tomt i påvente av eventuelle leietakere.

Reglene er slik at utleier ikke har rett til fradrag for mva på kostnader som gjelder tomme lokaler hvor det ikke er inngått leiekontrakter. Fellesareal som f.eks. inngangsparti, kantine, tekniske rom, heis, trapper og korridorer anses ikke som utleid, men leietakere har bruksrett til slike areal. Dermed omfattes ikke fellesarealet av utleiers frivillige registrering, men utleier har likevel fradragsrett, fordi det å stille fellesareal til leietakernes bruk anses som utleiers oppfyllelse av leiekontrakten.

Selskapet som leide ut bygget krevde fullt fradrag for mva som gjaldt fellesareal. Til sammen var beløpet på 17,8 millioner kroner. På tidspunktet for fradragsføringen var det bare den ene leietakeren i bygget som faktisk brukte fellesarealene. Selskapet mente derfor at fellesarealene fullt ut var til bruk i utleiers mva-pliktige virksomhet.

Det mente imidlertid ikke skattemyndighetene. Sentralskattekontoret for storbedrifter mente virksomheten bare hadde krav på delvis fradrag og etterberegnet 14,8 millioner kroner.

Selskapet klaget på vedtaket og etter 3 år kom skatteklagenemndas avgjørelse den 9. september 2020 (klagesak nr. 107/2020, se også sak nr. 109/2021). Nemnda var enstemmig enig med skattekontoret.

Slik vurderte skatteklagenemnda saken

I denne saken var det enighet om at fradrag skal vurderes på det tidspunkt kostnadene anskaffes. Det var også enighet om at fellesarealene faktisk bare ble brukt av én leietaker.

Skatteklagenemnda mente likevel at utleier ikke kunne få fullt fradrag, fordi kostnader til fellesareal er tiltenkt felles bruk av flere leietakere. Kostnader til fellesareal er derfor også til bruk til «andre formål» når lokalene foreløpig står tomme, og de tomme lokalene må anses å være til bruk i ikke-avgiftspliktig virksomhet. Nemnda hevder det er formålet med anskaffelsen som er det sentrale for fradragsrett, ikke den faktiske bruk.

I vedtaket ble den «antatte bruk», fastsatt ved hjelp av en formel og regnet nøyaktig ut til å være 16,72%. Vi antar formelen bygger på antall kvadratmeter utleid areal delt på byggets totale areal.

Skatteklagenemnda mener den løsning som er lagt til grunn i vedtaket er enkel å dokumentere og kontrollere. Hvis det er flere leietakere i bygget og klagers forståelse av antatt bruk skal legges til grunn, blir det vanskelig å vurdere objektivt i hvor stor grad fellesarealene brukes innenfor/utenfor mva. «Man vil lett ende opp med en usikker sannsynlighetsvurdering eller «påstand mot påstand»».

Skatteklagenemnda mente altså at det å bruke skjønn ble for vanskelig, og i praksis satt nemnda dermed til side lovbestemmelser som har vært praktisert de siste 50 årene. Akkurat i denne saken var det dessuten ikke vanskelig å komme frem til reell bruk.

Driftskostnader

Klager hadde krevd fullt fradrag for mva på felles driftskostnader, som f.eks. rengjøring av fellesareal og det ble akseptert av skattekontoret.

Klager mente det var ulogisk bare å få delvis fradrag når det gjaldt rehabiliteringskostnadene, men fullt fradrag for driftskostnader. Skattekontoret hevde dette ikke var ulogisk, fordi det benyttes ulike fordelingsprinsipp. Rehabiliteringskostnadene ble fordelt etter antatt bruk, mens driftskostnadene skal fordeles etter omsetning. Siden utleier bare har én leietaker og all husleie er fakturert med mva, var det riktig at utleier fikk 100 % fradrag for mva på felles driftskostnader.

Men her er det viktig å huske på at omsetning bare kan brukes som fordelingsnøkkel hvis omsetningen i rimelige grad gjenspeiler den antatte bruk. Når skattekontoret mente at den antatte bruk av fellesarealene i mva-pliktig virksomhet bare var 16,72 %, skulle skattekontoret også tilbakeført fradraget som gjaldt driftskostnaden.

Vi mener selvfølgelig det er riktig at utleier skal ha fullt fradrag for mva på driftskostnadene, fordi kostnaden er til bruk i mva-pliktig virksomhet, men skattekontorets begrunnelse er feil.

Avslutning

Når skatteklagenemnda legger til grunn at antatt bruk ikke betyr faktisk bruk og at fellesareal kan fordeles etter fordeling i bygget for øvrig, er det en ny og oppsiktsvekkende forståelse av fradragsreglene på tvers av gjeldende rett.

Utleier ble etterberegnet nesten 15 millioner kroner. Bygget ble etter hvert leid ut mer og utleier har antakelig kunnet kreve justert fradrag. Det endrer imidlertid ikke det faktum at vedtaket, som ble fattet av en enstemmig skatteklagenemnd, bygger på feil forståelse av regler som er svært sentrale i mva-loven, og at denne feilen har kostet utleier penger.