Kjøpe hytte sammen? Dette må dere tenke på!

 

Skattebetalerforeningens aktive advokat og rådgiver Per-Ole Hegdahl har selv en hytte som han bruker når han kan. Han har derfor stor forståelse for at andre også ønsker å ha et fritidssted.

– Et stort problem for mange er prisen på hytta. Det koster å få det man ønsker seg, der man ønsker seg det, sier Hegdahl.

– Og da er samkjøp, eller kjøp av hytte sammen, en løsning. Det er imidlertid ikke en løsning som er problemfri. Kjøp av hytte sammen kan by på utfordringer, det er helt klart, fortsetter advokaten.

Hva må en avtale inneholde?

Han mener at noe av det aller viktigste man skal tenke over dersom man velger å eie noe sammen med andre er å inngå en god og gjennomtenkt avtale.

– Hva bør være med i en avtale, tenker du?

– Det første dere må få ned er å skrive hvem som er parter. Videre må både bruken og ansvaret for vedlikehold reguleres godt, sier Hegdahl.

Han mener at en avtale som et minimum bør inneholde følgende punkter:

• Hvem er parter?
• Hva skal skje dersom noen ønsker å selge?
• Hvem skal betale løpende kostnader?
• Hvem har ansvaret for vedlikehold?
• Skal det være dugnadsarbeid på hytta årlig?
• Hvem skal dekke eventuelle påkostninger og standardforbedringer?
• Hvem har rett til å bruke hytta når?
• Er det rom for å leie/låne ut til andre?
• Hvordan skal hytta se ut når dere forlater den?

– Det er gjerne lurt å tenke worst case, altså å få frem alt som kan skjære seg når man skal eie en hytte sammen med andre. Hvis dere skulle være uheldige og havne i en slik situasjon senere, så vil dere ha et avtaledokument og en enighet å lene dere på, sier advokaten.

Han kommer også med et praktisk tips:

– Når det gjelder bruken vil det nok være fornuftig å avtale bruken av hytta i de mest populære sommer- eller vinterferieperiodene slik at alle parter gis samme rett til disse periodene etter tur, mener Hegdahl.

Samkjøp blir sameie

I utgangspunktet vil to eller flere som kjøper fast eiendom sammen bli sameiere per definisjon. Det vil også si at sameieloven gjelder. Sameieloven er imidlertid fravikelig, og det innebærer at partene står fritt til å avtale det de måtte ønske. Samtidig er det da slik at det er sameieloven som trer inn dersom avtalen ikke passer.

– Hvis avtalen ikke sier noe om for eksempel bruk eller kostnadsdeling, er det sameieloven som gjelder. Det kan derfor være fornuftig å kjenne til sameieloven, enten at du leser deg opp selv eller får bistand fra en advokat, slik at avtalen blir satt opp på den måten du selv ønsker. Spesielt hvis du/dere ønsker det regulert på annen måte enn det sameieloven bestemmer, sier Per-Ole Hegdahl i SBF skatteadvokater/Skattebetalerforeningen.

Han mener verdien av en avtale er høy – av flere grunner. Ikke minst fordi partene da har avklart viktige punkter.

– Erfaringsmessig hører jeg ofte fra dem som har inngått avtale at de har avtalen liggende i en skuff og knapt nok tenker på den. De trenger rett og slett ikke å ta den frem i tide eller utide. Årsaken er at de har tatt jobben med å lage en god avtale, dermed er grunnlaget for et godt samarbeid lagt, og de trenger ikke minne hverandre om det som er avtalt i ettertid. Da er viktige forutsetninger på plass og hyttelivet kan fungere fint også der de er flere som er eiere, påpeker advokaten og rådgiveren.

Mulige kilder til konflikt

Det er fordelaktig å kunne dele kostnader med en hytte på to eller flere, men ulik bruk, ulik økonomi og lysten til å fortsette sameieforholdet frem i tid eller ikke, kan fort føre til at det oppstår konflikter.

Vi skal vise deg noen punkter der dette kan oppstå:

Omkostninger ved kjøp og salg

Det kan være smart å tenke på at dokumentavgiften i forbindelse med kjøp av en hytte er hele 2,5 prosent av kjøpesummen. Kjøper dere hytte til 4 millioner kroner, vil dermed dokumentavgiften bli på hele 100.000 kroner. Hvis eller når dere selger hytta igjen er det riktignok kjøper som må betale dokumentavgiften, men salg medfører normalt meglerkostnader i størrelsesorden 100.000 kroner eller mer. I praksis innebærer dette at kostnadene ved kjøp og salg av hytte fort blir 200.000 kroner – eller mer. Dette bør legges inn i regnestykket for vurderingen av om man skal kjøpe eller ikke.

Hvordan skal dere kjøpe ut andre?

Allerede ved inngåelsen av avtalen, før kjøpet, bør dere tenke på hvordan dere skal opptre dersom noen ønsker å selge. Eller hva som skal skje hvis noen vil kjøpe ut den eller de andre. Her kan det være smart å avtale at det for eksempel skal innhentes minst 2 takster og at hytta kan kjøpes ut til gjennomsnittet av de to takstene. Hvis begge ønsker å kjøpe kan det også bestemmes at det skal foretas loddtrekning om hvem som skal ha forkjøpsrett.

Tenk også skatt

Skatterettslig vil en hytte kunne selges skattefritt hvis den er brukt som egen fritidsbolig i minst 5 av de 8 siste år. Merk da at det er avtale om salg som avbryter fristen på 5 år. Legger du deg nært opp til denne fristen for å kunne selge skattefritt, må du ikke inngå avtale om salg med kjøper før det har gått minst 5 år etter at hytta ble tatt i bruk eller ferdigattest forelå. Er det fare for at dere må selge til en lavere pris enn det hytta ble kjøpt for, bør hytta selges før det har gått 5 år. På denne måten vil dere kunne få fradrag for tapet. Kjøpes hytta for 4,1 millioner kroner (inkludert dokumentavgift) og selges for 3,8 millioner, vil tapet bli 300.000. I tillegg kommer megleromkostninger. Sett at megleromkostningene er kr 100.00, vil tapet bli kr 400.000. Tapet på 400.000 må deles på to hvis det er to eiere, og hver av partene vil da få redusert sin skatt med 44.000,- (kr 200.000,-
x 22%) = 44.000,-.