Eiendomsskatt – grunnlag for å klage?

Eiendomsskatten er en kommunal skatt, og det er kommunestyret som bestemmer om kommunen skal ha eiendomsskatt eller ikke. Når kommunen utskriver skatten, må reglene i eiendomsskatteloven følges.

Ikke over omsetningsverdi

Utgangspunktet i eiendomsskatteloven er at eiendommene skal verdsettes til alminnelig omsetningsverdi, jf. eiendomsskatteloven § 8 A-2. Omsetningsverdien utgjør et tak ved verdsettelsen, men kommunen kan godt fastsette en takst som er lavere enn omsetningsverdien.

Ved verdsettelsen skal kommunen frem til en «objektivisert omsetningsverdi», det vil si at man skal frem til eiendommens verdi objektivt sett, og ikke til den verdien eiendommen har for den aktuelle eieren. For eksempel vil en forkjøpsrett kunne ha betydning for hva eieren kan selge eiendommen for, men det vil ikke ha betydning ved verdsettelsen for eiendomsskatteformål.

Mistenker du at eiendomsskattetaksten er for høy, bør du undersøke takstgrunnlaget nærmere. Det kan også være et alternativ å innhente en takst eller verdivurdering fra en megler.

Les også: Stor oversikt kommuner med eiendomsskatt

Har kommunen brukt en eventuell sjablong riktig?

Mange kommuner bruker en sjablongmodell ved takseringen. Da fastsettes det en standard kvadratmeterpris for ulike typer eiendom, for eksempel hytter, eneboliger og leiligheter. Deretter justeres nivået opp eller ned ved hjelp av ulike justeringsfaktorer, eksempler på slike faktorer er indre faktor, ytre faktor, etasjefaktor og sonefaktor. Metoden kommunen benytter vil gjerne fremgå av de kommunale retningslinjene for taksering, som gjerne ligger offentlig på kommunens nettsider.

Hvis kommunen bruker en sjablongmetode for taksering, bør du undersøke om kommunen har brukt sjablongen riktig på din eiendom. Det bør ettergås om kommunen har lagt til grunn korrekt areal, og om eventuelle justeringsfaktorer er korrekt anvendt. Har kommunen lagt til grunn at boligen har høyere standard enn det som er realiteten, kan for eksempel indre faktor være satt for høyt, noe som igjen vil gi en for høy takst.

Klagefristen er 6 uker, regnet fra det seneste tidspunktet av den dagen kommunen kunngjorde at eiendomsskattelisten ble lagt ut eller dagen skatteseddelen ble sendt. Klagen skal være skriftlig og sendes eiendomsskattekontoret i kommunen.

Les også: I denne kommunen klarer de seg uten eiendomsskatt

Er Skatteetatens boligverdi for høy?

For boligeiendommer kan kommunen velge å benytte Skatteetatens boligverdier som grunnlag for beregning av eiendomsskattetaksten, jf. eiendomsskatteloven § 8 C-1. I 2024 er det boligverdiene for 2022 som benyttes som grunnlag.

Boligverdiene er fastsatt på bakgrunn av statistikk fra Statistisk sentralbyrå (SSB) og opplysninger om boligen. Dersom boligverdien er for høy, kan den endres ved egenendring av skattemeldingen for 2022.

Her er det to forhold som kan være feil. For det første kan boligopplysningene, som er oppført i skattemeldingen for 2022, være feil. Det kan for eksempel være lagt til grunn feil areal eller feil byggeår. For det andre kan formuesverdien være feil. Formuesverdien for primærbolig er 25 prosent av boligverdien opp til 10 millioner kroner, og 70 prosent for den delen som overstiger 10 millioner. Er formuesverdien for høy sett i lys av markedsverdien, så vil det være grunnlag for å endre denne.

For å endre boligopplysninger eller formuesverdi, må det sendes inn en egenendringsmelding til Skatteetaten. Det er viktig å være oppmerksom på at du må kunne legge frem dokumentasjon for endringene på forespørsel fra Skatteetaten. Som dokumentasjon for ny formuesverdi kreves det takst gitt av kvalifisert takstmann, verdivurdering fra megler, eller dokumentasjon for observerbar markedsverdi.

Har du fått riktig antall bunnfradrag?

Mange kommuner operer med bunnfradrag før eiendomsskatten beregnes. Dette gjelder både kommuner som takserer lokalt og som benytter boligverdier fra Skatteetaten. Bunnfradragene varierer mye fra kommune til kommune. I Oslo kommune er bunnfradraget på 4,7 millioner kroner, og i Bergen er bunnfradraget på 750 000 kroner.

Det er viktig å være klar over at du har krav på ett bunnfradrag per selvstendig boenhet. Dersom for eksempel din enebolig har en sokkelleilighet i tillegg til den delen du bor i, har du krav på to bunnfradrag.

Den kan av og til være tvil om hvordan en skal definere en boenhet. I forskrift for eiendomsskatt i Oslo er boenhet definert slik:
Bystyret fastsetter et bunnfradrag på inntil kr 4 700 000 for alle selvstendige boenheter i faste eiendommer som ikke benyttes i næringsvirksomhet, jf. eiendomsskatteloven § 11 annet ledd. Som selvstendig boenhet som har krav på bunnfradrag anses:

1. Bolig som er godkjent av plan- og bygningsmyndighetene som selvstendig boenhet etter gjeldende regelverk på godkjenningstidspunktet.
2. Alle fritidsboliger.
3. Hver enkelt leilighet/boenhet i boligsammenslutninger som boligsameier, boligselskap, borettslag, eierseksjonssameier mv.
4. Andre boenheter som:
a. er fysisk adskilt fra øvrig boareal i eksisterende bolig,
b. er godkjent til varig opphold,
c. har egen separat inngang fra ytre rom og
d. har alle hovedfunksjoner (stue, kjøkken, soverom (soveplass), bad og wc) for en bolig.

Les også: Elverum kommune tapte eindomsskatt-sak i Høyesterett

Obligatorisk og kommunal reduksjonsfaktor

Enten kommunen benytter kommunale takster eller Skatteetatens boligverdier som grunnlag for beregning av eiendomsskatt, så skal verdien reduseres med en obligatorisk reduksjonsfaktor på 0,7, jf. eiendomsskatteloven § 8 A-2 første ledd og 8 C-1 annet ledd.

Kommunen kan også vedta en såkalt lokal reduksjonsfaktor. En slik reduksjonsfaktor anses som en del av taksten, og kommunen er bundet av reduksjonsfaktoren i hele takstperioden på 10 år.

I tilfeller der kommunen benytter Skatteetatens boligverdier, har Eidsivating lagmannsrett kommet til at en slik lokal reduksjonsfaktor skal anvendes i tillegg til den obligatoriske reduksjosnfaktoren. Saken gjaldt Elverum kommune som hadde fastsatt en lokal reduksjonsfaktor på 15 prosent med virkning fra 2017, og som mente at denne faktoren ble konsumert av den lovbestemte faktoren på 30 prosent. Retten var uenig, og mente at kommunen måtte anvende både lokal reduksjonsfaktor på 15 prosent og obligatorisk reduksjonsfaktor på 30 prosent. Det vil si at kommunen først må reduseres med 15 prosent, før den reduseres ytterligere med 30 prosent.

Som skattyter og boligeier, kan det derfor være lurt å ta en ekstra sjekk av eiendomsskatteseddelen ved årets utskrivning.

I Skattebetalerforeningen og SBF Skatteadvokater AS har vi erfaring med eiendomsskattesaker, ta kontakt om du har spørsmål eller behov for bistand med eiendomsskatt.

Ivar Slettedal, advokat SBF Skatteadvokater